הערכת שווי

יהושע סדן הינו שמאי רכוש בעל מוניטין וניסיון רב של למעלה מ-35 שנה.

מלבד הערכת נזקים לרכוש הכוללת: הערכת נזקי מים, נזקי אש, נזקי פריצה, נזקים תוצאתיים והערכת ליקויי בניה ושיפוצים.

מתמחה משרד יהושע סדן שמאים ומהנדסים גם בהערכה של מטלטלין מכל סוג שהוא (למעט שמאות רכב).

סוג זה של ידע מעמיק ניתן לצבירה רק לאחר עשרות שנים של עיסוק בנושא שמאות רכוש.

נגדיר תחילה הגדרות כלליות, החשובות הן לצרכי ניהול ספרי העסק והן לצרכי ביטוח :

• תכולה – כל דבר וחפץ שאינו חלק מהמבנה ונמצא בחדרי העסק. בכל עסק קיימת תכולה, והיא מחולקת בעיקרה לשני פרקים:

• ציוד – כל דבר וחפץ המשמש את העסק כאמצעי ייצור, אולם אינו נמכר כמוצר.
• מלאי – כל דבר וחפץ המוחזק בעסק לצרכי מכירה, בין אם הוא חומר גלם, מוצר בתהליך ייצור, מוצר מוגמר או חומר אריזה.

הערכת ציוד ע”י שמאי רכוש

הערכת שווי של ציוד ע”י שמאי רכוש מצריכה, ראשית כל, הכרה עמוקה של הציוד, אופן השימוש בו, ותפקידו של הציוד בפועל.
שמאי רכוש המעריך שווי של ציוד לוקח בחשבון את הגורמים הבאים:

• מחיר הציוד כחדש – הבסיס להערכה הינו בירור מחיר הציוד כחדש.
• ירידת ערך עקב שימוש – יש לברר מהו מצבו המכני של הציוד עפ”י מידת השימוש בו ומצבו התחזוקתי.
• ירידת ערך עקב גיל – יש לברר מהו שיעור ירידת הערך עקב גיל הציוד, אף אם השתמשו בו מעט מאוד או לא השתמשו בו כלל.
• שוויו המסחרי של הציוד – יש לברר את הסטוריית הציוד, אורך החיים הצפוי, מצבו המכני והטכנולוגי, עומס העבודה, רמת התחזוקה, הטכנולוגיה שלו וכן מחיר היצע וביקוש .

מדוע יש צורך בשמאי רכוש להערכת ציוד?

חברות עיסקיות נדרשות להערכת ציוד במקרים רבים כדלקמן:

1. IFRS

הערכת שווי של ציוד כחלק מחישוב שוויו הפיננסי של העסק לצרכי מאזן, מס, ביטוח, השקעה וכו’.

הערכה מסוג זה באה בצמוד (או בנוסף) להערכת שווי המקרקעין של העסק לצורכי “שווי הוגן”.

בעבר, החישוב היה מתבצע עפ”י קביעת “העלות ההיסטורית” של המבנים והציוד, בניכוי פחת. כעת ניתן להעריך את שווי המבנים והציוד עפ”י ערכם הממשי ביום התחשיב.

זאת עפ”י כללי התקינה החדשה המקובלת בחשבונאות הישראלית בתקן IFRS. תקינה זו נקבעה ע”י המוסד הבינלאומי לתקינה חשבונאית שמושבו בלונדון והוא פועל במשותף עם האיחוד האירופי המשותף.

2. הערכת ציוד לצורכי מכירה

הערכת שווי של ציוד לצרכי חלוקה בין שותפים או מכירת הציוד.

הערכה זו נעשית עפ”י קנה המידה של שווי הציוד בשוק החופשי, עפ”י הכלל של “מכירה ע”י מוכר מרצון לקונה מרצון”.

3. הערכה לצורכי מכירה מאילוץ

הערכה לצורכי שיעבוד, כינוס נכסים וכדומה.

בהערכת ציוד מסוג זה יש לקחת בחשבון מחיר נמוך יותר ממחיר הציוד בשוק החופשי, עקב הלחץ בו נתון המוכר או המשעבד, הכונס וכו’.

שמאי רכוש הנדרש להעריך שווי של ציוד, צריך להיות שמאי הבקיא בציוד הנתון, מכיר היטב את רזיו הטכניים של הציוד, בעל נסיון רב וידע רחב בשוק התעשייה.

הערכת מלאי ע”י שמאי רכוש

הערכת שווי מלאי נדרשת לצורך חלוקת העסק בין שותפים, רכישה מוסכמת, פתרון מחלוקות עם אגף המכס ועוד.

בבוא השמאי להעריך את המלאי יש לקבוע את ערכו הממשי ביום הספירה.

הערך הממשי נקבע עפ”י הקריטריונים הבאים:

• מחיר הקניה ההיסטורי של המלאי.
• תאריכי “פג תוקף” למלאי מוצרי מזון, תרופות וכדומה.
• שינויים בשוק עקב השתנות אופנה (למשל במלאי ביגוד), חידושים בטכנולוגיה (למשל במלאי מחשבים, טלפונים סלולריים).
• שינויים במלאי עקב איחסון לקוי או איחסון ממושך.
• המגמות הכלליות בשוק, שינויים במחירי חומרי הגלם, משברים כלכליים או גאות כלכלית ועוד.

מדוע יש צורך בשמאי רכוש להערכת המלאי?

1. מס הכנסה

שווי המלאי הינו ערך קובע בתחשיב מס הכנסה.

עליה במלאי או בשווי המלאי נחשבת כעליה בהון העסקי ומחייבת תשלום מס נוסף.

קביעה נכונה של ערך המלאי יכולה להפחית את שיעור מס ההכנסה שעל העסק לשלם.

לדוגמה, קביעה כי חלק מהמלאי הינו “מלאי מת” שיצא מהאופנה, או לחילופין השתנה ערכו עפ”י השינויים הנ”ל.

2. מכס

שיעורי המכס נקבעים עפ”י שוויו של המלאי בעיני אגף המכס.

מלאי שעבר שינויים בערכו עקב טילטולי הדרך, זמן המסע, איחסון ממושך ועוד – יחושב בערך נמוך יותר.

3. מכירה או רכישה של עסק

כל עסק כולל בחובו ציוד ומלאי.

בכל שינוי בבעלות על העסק, מכירה, רכישה, חלוקה בין שותפים, כינוס נכסים, עיקול מטלטלין, יש צורך בהערכה של המלאי.

שמאי רכוש שמעריך שווי מלאי חייב להיות שמאי מנוסה הבקיא בשוק, מכיר היטב את השינויים בשוק וער לשינויים במחירים.