שמאי דירות
שמאי דירות הוא המומחה המוסמך להעריך את שווי הדירה שאותה אתם מעוניינים לקנות או למכור.
בעת הזאת, כאשר שוק הנדל”ן סוער וחלות בו תנודות רבות, בעלי נכסים רבים מתקשים להעריך נכון את שווי הנכס אשר בבעלותם וקונים רבים אינם בטוחים אם המחיר שאותו הם מתבקשים לשלם, הוא אכן מחיר ריאלי המשקף נאמנה את מצבו של שוק הנדל”ן.
נכון, לא פעם אנו אומרים לעצמנו, מדוע אנו זקוקים לאיש מקצוע שיאשר לנו כי עשינו עסקה טובה, גם השכנים מימין וגם השכנים ברחוב הסמוך מכרו דירות במחיר דומה, האם לא חבל על הכסף? אז זהו שלא! התשלום עבור שמאות דירות אינו הוצאה אלא השקעה. לא אחת נגלה, לדוגמה, כי על יד הדירה המושלמת עומד להיסלל כביש סואן וערכה עתיד לרדת.
שמאי דירות הוא איש המפתח בכל עסקת נדל”ן מוצלחת.
בארצות הברית, כדאי לדעת, אף דירה אינה נמכרת לא מעורבות של שמאי דירות.
איך שמאי דירות יכול לעזור לי?
תחומי הפעילות של שמאי דירות הם רבים עד מאוד ומגוונים מאוד:
הענקת ביטחון
הערכה שווי הנכס באמצעות שמאי דירות מעניקה ביטחון ורוגע גם למוכר וגם לקונה.
כך ידע המוכר כי קיבל את הערך הריאלי של הדירה שלו והקונה לא יחשוב כי שילם סכום מופרז.
פעמים רבות נוקבים בעלי דירות במחירים גבוהים בהרבה משוויה הריאלי של הדירה ומתפלאים כי הדירה אינה נמכרת.
אל תבזבזו זמן יקר ואל תפסידו קונים פוטנציאליים!
צרו קשר עם משרדו של יהושע סדן, שמאי דירות מקצועיים, כדי לקבוע את ערכה הריאלי של הדירה וכדי למכור בהצלחה.
בדיקת ההיבט המשפטי
שמאי דירות יבדוק את ההיבט המשפטי של הדירה. השמאי יבדוק אם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, האם מוכר הדירה הוא אכן הבעלים של הנכס, האם הדירה משועבדת ועוד.
הפחתת מיסים
בעת קניית או מכירת נדל”ן חייבים לשלם מיסים שונים.
שמאי דירות יציג בפניכם את גובה המיסים שעליכם לשלם, לעתים יש לשקלל סכום זה בקביעת התקציב עבור קניית הדירה, ולפעמים אף יצליח להפחית את גובה המיסים.
בדק בית ואיתור ליקויי בניה
כאשר מתגלים בדירה ליקויי בניה, עלולים התוצאות להשפיע על שווי הדירה.
שמאי דירות, בעזרת אנשי מקצוע מומחים, יערוך בדיקת בדק בית לאיתור ליקויי בניה.
חוות דעתו המקצועית של שמאי דירות תסייע בידכם לנהל משא ומתן על מחיר הדירה.
אל תחסכו בבדיקה, בדיקה אחת שווה כסף רב.
משרד השמאים של יהושע סדן צבר ניסיון ומוניטין רב בבדיקת ליקויי בניה, עשרות לקוחות מודים לו על שירותיו.
צרו קשר עכשיו כדי שלא תצטערו בעתיד.
הערכת שווי לצרכי משכנתה
כאשר אנו מבקשים משכנתה מהבנק לקניית דירה עלינו להציג הערכת שמאי באשר למחיר הדירה.
בדרך כלל, שולח הבנק שמאי מקרקעין מטעמו.
מטבע הדברים שמאי מקרקעין מטעם הבנק מייצג את האינטרסים של הבנק.
אינכם חייבים להסכים לקביעת השמאות. אתם יכולים לשכור שמאי דירות מטעמכם אשר יעריך את שווי הדירה באופן אובייקטיבי, ינפיק חוות דעת מקצועית ויעזור לכם לנהל משא ומתן עם נציגי הבנק למשכנתאות.
תמ”א 38
שמאי דירות יכול לסייע רבות בפרויקט בניה במסגרת תמ”א 38.
תמ”א 38 היא תוכנית בניה אשר מטרתה לחזק מבנים ישנים בפני רעידת אדמה.
כדי לעודד רבים להצטרף אל התוכנית מציעות הרשויות המקומיות הטבות שונות ובניהן הגדלת אחוזי הבניה.
שמאי מקרקעין יעריך את שווי ההטבות, ייצג את הדיירים המשתתפים בפרויקט וילווה אותם בכל התהליך, גם במשא ומתן מול הקבלן המבצע.
הערכת תכולת דירה
הערכת תכולת הדירה חיונית במקרים רבים, גם כאשר אנו עוברים דירה ורוצים לבטח את התכולה בעת המעבר.
שמאי רכוש יעריך את תכולת הדירות לפי הפרמטרים המקובלים בענף השמאות ובניהם, גיל הציוד, מחיר הציוד כחדש וחישוב הפחת בשל השנים שעברו, מצב התכולה ועוד.
אל תפצלו דירות בלי שמאי דירות
סוגיית הדירות המפוצלות נפוצה במיוחד במרכזי הערים הגדולות בכל הארץ ובגוש דן במיוחד.
משפחות רבות עם ילדים עוזבות את מרכזי הערים הסואנים ובמקומם באים צעירים, סטודנטים, עובדים זרים ועוד.
בעלי הדירות המעוניינים למרב את דמי השכירות מפצלים את הדירה לכמה יחידות וגובים שכר דירה גבוה עבור כל יחידה.
פיצול דירות פעמים רבות אינו חוקי. אם תגלה הרשות המקומית כי הדירה פוצלה שלא כחוק, היא עלולה לתבוע את בעל הדירה למשפט וגם לתבוע ממנו להחזיר את מצב הדירה לקדמותה.
כאשר אתם מעוניינים לפצל דירה, חשוב מאוד לערב בתהליך שמאי דירות.
השמאי יבדוק אם אפשר לפצל את הדירה במסגרת החוק ולרשום כל יחידה כדירה עצמאית בלשכת רישום המקרקעין.
כדי לפצל את הדירה באופן חוקי, על השמאי לבדוק האם פיצול הדירה מתאים להגדרות חוק התכנון והבניה.
בכל עיר קיימים פרמטרים שונים לאישור פיצול דירות.
עיריית תל אביב, לדוגמה, מאשרת פיצול דירות רק ברחובות מסוימים כמו רחוב דיזנגוף, נחלת בנימין, פלורנטין, בן יהודה ובחלק מרחוב אלנבי. שמאי דירות יבדוק כל מקרה לגופו. אם השמאי יחליט כי קיימת אפשרות חוקית לפיצול הדירה, יש להגיש בקשה לרשות המקומית ולשלם היטל השבחה.
לעתים פיצול הדירה אינו פוגע בחזית הבניין או בשלד הבניין, אינו פוגע ברכוש המשותף, אינו מגדיל את מספר יחידות הדיור, כמו למשל בניית יחידת דיור עבור בני המשפחה שבגרו ועוד, ואינו מעמיס על התשתיות.
פיצול דירה מסוג זה נקרא “שינוי פנימי” והוא אינו דורש רישיון מהרשות המקומית.
בכל מקרה שבו אתם מעוניינים לערוך שינויים בדירתכם, מומלץ להתייעץ עם שמאי דירות מומחה.
מומחיותו המקצועי של השמאי עשויה לחסוך לכם כספים רבים ועוגמת נפש רבה.
השרפה בהרי הכרמל – שמאי דירות וסיפור טראגי מהחיים
הכול זוכרים את השרפה הגדולה שהייתה בהרי הכרמל והשחיתה עצים רבים ופגעה ברכוש ובנוף המיוחד.
נזקי השריפה בהרי הכרמל העמידה את השמאים בפני אתגר מיוחד.
כיצד להעריך את שווי הנכסים לאחר השריפה?
אין ספק כי אחת מהתוצאות הכואבות של השריפה היא ירידת ערך הדירות בכרמל.
בין הנזקים הרבים שגרמה השריפה יש הרס תשתיות, פגיעת עשן ופיח ופגיעה בתכולת הדירות.
אך אין ספק כי הנזק הגדול הוא ירידה בשווי הנכסים כתוצאה מהפגיעה בנוף.
דירות רבות אשר לפני השריפה נשקף מחלונן נוף עוצר נשימה מאבדות לאחר השריפה את ייחודיותן ואת ערכן המיוחד.
לדעת מומחים ייקח שנים רבות עד אשר ישוב היער לקדמותו, ובינתיים הדירות מאבדות בין עשרים לשלושים אחוזים מערכן.
תפקידו של שמאי דירות מקצועי הוא להעריך את שווי הנכס לאור הנתונים החדשים.
שמאי דירות, מתווך דירות ועורך דין – לכל אחד תפקיד שונה
מתווך דירות הוא איש הקשר שבין מוכר דירה לבין קונה דירה.
אין ספק כי מתווך הדירות הוא בעל ידע רב בענף הנדל”ן, מתמצא היטב בסביבתו ויודע להעריך את שווי הנכסים.
עם כל זאת, מתווך דירות אינו מומחה לקביעת שווי הדירה.
פעמים רבות דירות השוכנות באותו רחוב ובעלות נתונים דומים לא יוערכו באותו המחיר.
פרמטרים שונים משפיעים על המחיר, חריגות בניה, תכנון סביבתי, ליקויי בניה ועוד.
כדי להעריך נכון את ערך הדירה, יש צורך לפנות אל שמאי דירות מומחה ומקצועי.
קונים ומוכרים רבים סומכים על עורך הדין כי ידע לייצג אותם היטב בכל תהליך המכירה או הקנייה.
אומנם, עורך דין העוסק בתחום הנדל”ן הוא מומחה בתחומו, אך עיקר עיסוקו והשכלתו קשורים להיבט המשפטי.
עורך דין, מומחה ככל שיהיה, לא ידע להעריך נכון את שווי הנכסים. זוהי אומנותו המיוחדת של שמאי דירות.
רוב קוני הנדל”ן אינם חוסכים בפנייה אל מתווך דירות ואל עורך דין.
למה שנחסוך ונוותר על שירותיו של שמאי דירות?
זכרו, הפנייה אל שמאי מקרקעין אינה הוצאה, אלא השקעה המונעת הוצאות כספיות ועוגמת נפש רבה בעתיד.
אל תהססו, במשרדו של יהושע סדן, שמאי מומחה בעל ניסיון של למעלה מ-35 שנה, ממתינים לפנייתכם. צרו קשר כבר היום!
איתכם באש ובמים, יהושוע סדן שמאים ומהנדסים - שמאות מדוייקת
התנהלות משפטית ומקצועית
כל הערכות הנזקים במקום אחד
