ירידת ערך הדירה עקב נזקי מים

אין ספק כי נזקי מים חמורים, באירוע בו זרמו אל תוך הדירה כמויות מים גדולות, או נזקי רטיבות שנמשכו על פני תקופה ארוכה, גורמים לירידת ערך של הדירה.

אין ספק כי נזקי מים מסוג הנ”ל גורמים לנזקים פיזיים לדירה, מעבר לכתמי הרטיבות הנראים לעין.

• חדירת מים לשלד המבנה גורמת לשינויים במירקם הבטון ולהחלשתו.
• כמו כן, נוצרים קורוזיה ובלאי מואץ של מוטות הזיון המחזקים את המבנה, דבר הגורם סכנה ליציבות המבנה.
• חדירת מים למערכות החשמל גורמת לקורוזיה מוגברת של כבלי החשמל, ובעיקבות כך לסכנת התחשמלות וסכנת שריפה.
• שהייה של מים בחלקי המבנה משך זמן רב גורמת להתפתחות תרביות של נבגים ופטריות הגורמות נזק לבריאות האדם.

האם לאחר תיקון של כל הנזקים בדירה עדין תיוותר ירידת ערך לדירה?

ייתכן שכן.

הדבר תלוי בחומרת הנזק, משך התקופה בה שררה בדירה רטיבות, החשש הקיים של נזקים חוזרים וכן גורמים נוספים.

האם מכיר בית המשפט בירידת ערך לדירה עקב נזק?

מכיר גם מכיר.

להלן ציטוטים מתוך פסקי דין בהם אישרו בתי המשפט פיצויים בגין ירידת ערך הדירה, בנוסף לעלויות הנדרשות לתיקון הנזקים הפיזיים, ובנוסף לפיצויים בגין עוגמת נפש:

בית המשפט העליון ע”א 4445/90 עמיגור נ’ מאיוסט ואח’

המערערת טוענת כי בית המשפט קמא חייב אותה לפצות את המשיבים פעמיים על אותו נזק עצמו: פעם אחת – בעלות התיקונים של הליקויים; פעם שניה – בגין ירידת ערך הדירה. ולא היא. ראשית, הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים, כפי שנאמר בפסק הדין, גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה.

שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים.פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. (הדגשה שלי).נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו.”

בית המשפט המחוזי בירושלים ת”א 884/91 בריברום ואח’ נ’ רמט

ניתן למקד את המחלוקת בעניין הנדון בשאלה העקרונית – האם בעל דירה, שבה ישנם ליקויים הניתנים לתיקון, יכול שיהא זכאי הן לפיצוי בגין הליקויים והן לפיצוי עבור ירידת ערך דירתו.

נראה לי כי אין הכרח לראות במקרה זה את הפיצוי עבור ירידת הערך כפיצוי כפול.

אין ספק, כי אדם המעוניין לרכוש דירה באזור הספציפי בו ממוקמות הדירות יקח בחשבון עובדה זו, וכי הדבר עשוי להשפיע על מידת הביקוש לדירות הנדונות, ואף על מחירן. קונה כאמור יעדיף לרכוש דירה אחרת באותו אזור, שאין לה ‘היסטוריה’ של תיקונים, וזאת למרות שמחיר דירה מתוקנת שכזו יהא, מן הסתם, נמוך יותר. דירה בעלת עבר מתמשך של תיקונים ושל ליקויים, דומה שניתן, בכפוף לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, לומר ש”יצא עליה קול” ונראה שיש להכיר בקיומו של אלמנט פסיכולוגי המשפיע אף על ערכה בשוק.

שנית, מקובלת עלי טענת ב”כ התובעים, לפיה ברגע שיעמידו התובעים את דירותיהם למכירה, יחובו בחובת גילוי לקונים בדבר הליקויים והפגמים שהיו בדירה, גם אם אלה תוקנו כבר. מבחינה זו, אינני מקבל את עמדת הנתבעים והשמאים מטעמם, המבקשים להיבנות מן הטענה שדירות התובעים 5 ו-6 והתובעים 13 ו-14- וכן דירות סמוכות לדירות נשוא התביעה נמכרו במחירים מלאים. לא זו בלבד שהשאלה מהו מחיר מלא של דירה הינה שאלה התלויה בפרמטרים רבים, כגון מצב הדירה, מצב השוק ומידת רצונם של כל אחד מהצדדים לעסקה, הרי שאין לקבל ולהשלים עם מצב בו מוליך מוכר הדירה את הקונה שולל, בהסתמכו על כך שהפגמים שבדירה אינם נראים כולם לעין. במיוחד אמורים הדברים לגבי מצב דוגמת זה שבמכירת דירות התובעים 5, 6, 13 ו- 14, שם היו בידי המוכרים דוחות וחוו”ד מקצועיות בדבר הליקויים.

שלישית, אין חולק על כך, שבמשך השנים שקדמו להגשת תביעה זו ביצעה הנתבעת מספר נסיונות לתקן את הליקויים נשוא התביעה ותיקונים אלה – בעיקר בנושא הרטיבות – לא עלו יפה וחלקם אף הוגדרו ע”י המומחה המוסכם כבלתי מקצועיים. מכאן, שאין כל ערובה לכך שגם הליקויים הנוכחיים, כפי שהוגדרו על ידי המומחה, יתוקנו לשביעות רצונם של התובעים וגם/או כל קונה פוטנציאלי של הדירות. למיצער, ניתן לומר, כי הסיכויים שתיקון הליקויים יעלה יפה – פחתו עקב הנסיונות הכושלים לתקנם בעבר.

אין חולק על כך, שבמשך השנים שקדמו להגשת תביעה זו ביצעה הנתבעת מספר נסיונות לתקן את הליקויים נשוא התביעה ותיקונים אלה – בעיקר בנושא הרטיבות – לא עלו יפה וחלקם אף הוגדרו ע”י המומחה המוסכם כבלתי מקצועיים. מכאן, שאין כל ערובה לכך שגם הליקויים הנוכחיים, כפי שהוגדרו על ידי המומחה, יתוקנו לשביעות רצונם של התובעים וגם/או כל קונה פוטנציאלי של הדירות. למיצער, ניתן לומר, כי הסיכויים שתיקון הליקויים יעלה יפה – פחתו עקב הנסיונות הכושלים לתקנם בעבר.

בית משפט השלום בתל אביב יפו ת”א 33958-11-10 ברי איצקין ואח’ נ’ רמי שבירו

לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר שלפני, הגעתי למסקנה כי יש ממש בטענות התובעים שלפיהן גם לאחר ביצוע בהצלחה של כל התיקונים בדירה, תיוותר ירידת ערך מסוימת. ככלל, מקובל עלי שליקויים לא מהותיים שניתנים לתיקון ולרבות ליקויי רטיבות נקודתיים ולא מהותיים שניתנים לתיקון, אין לפסוק בגינם ירידת ערך.

יחד עם זאת, לא כך הדבר כאשר מדובר בדירה שסבלה בצורה כל כך משמעותית, מליקויי רטיבות אשר אף נותרו בה במשך שנים ארוכות ללא טיפול כלשהו, כפי המקרה שלפנינו וכתוצאה מכך הגיעה למצב הקטסטרופלי בה היא נמצאת עכשיו. במקרה כזה, לדעתי, ובכך אני מצטרף לדעתו של כב’ השופט ברנר, גם כשמתוקנים כל הליקויים באופן מוחלט, עדיין תיוותר ירידת ערך כלשהי לדירה וזאת בשל הסטיגמה שדבקה בה והחשש הטבעי של כל קונה פוטנציאלי לרכישת דירה כזו במחיר מלא, כמו גם בשל רצונו הטבעי של כל קונה פוטנציאלי להימנע ככל הניתן מלרכוש דירה מסוג זה, אם ניתן לרכוש דירה זהה או דומה שלא סבלה מפגמים כלשהם.

יש לי נזק מים חמור בדירה, ואני חושב שיש גם ירידת ערך. מה לעשות?

אינך צריך להתרוצץ בין משרדים שונים.

משרד יהושע סדן שמאים ומהנדסים הינו הפתרון החכם ביותר.

המשרד מאגד את טובי המומחים בתחומים הנוגעים לנ”ל ומשלב מיקצועיות וניסיון רב שנים